Ответ: 
При обнаружении недостатков строительных работ потребитель должен направлять соответствующую информацию обслуживающей организации (застройщику) для организации составления дефектного акта.
Если генподрядчику в нарушение вышеуказанного порядка такие обращения поступают напрямую, они должны быть перенаправлены обслуживающей организации (застройщику) для организации осмотра и составления акта с участием собственника (владельца), заказчика, генподрядчика, субподрядчика.

Обоснование: 
В силу п.п.1.2, 1.3 ст. 1, п.п.2.4, 2.5 ст. 4 Закона от 16.07.2008 № 405-З «О защите прав потребителей в сфере жилищно-коммунальных услуг» (далее - Закон 405-З) текущий и капитальный ремонт относятся к основным жилищно-коммунальным услугам, оказываемых исполнителем - юридическим лицом либо индивидуальным предпринимателем (п.1.3. Закона 405-З).
Право жильца на обращение к исполнителю в случае оказания услуги по ремонту с недостатками, предусмотрено п.1 ст.18 Закона № 405-З.
При этом в силу п.26 Постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь №4 исполнителем в рассматриваемой ситуации является организация, осуществляющая эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющая жилищно-коммунальные услуги (далее – обслуживающая организация), вне зависимости от того, оказывает ли она услуги по ремонту самостоятельно либо с привлечением специализированных организаций.
Типовая форма договора на проведение капитального ремонта, утвержденная Постановлением Совмина № 99 от 27.01.2009 (ред. от 11.11.2024), предусматривает:
- обязанность заказчика восстановить поврежденную при проведении ремонта отделку (п.6.10);
- право потребителя требовать от заказчика безвозмездного устранения дефектов и недостатков, выявленных в процессе капитального ремонта и в период гарантийного срока (п.9.5.).
Таким образом, при выполнении капитального ремонта правоотношения возникают между обслуживающей организацией и жильцом (потребителем жилищно-коммунальной услуги), соответственно, в случае обнаружения недостатков ремонта:
1. жильцы должны направить обслуживающей организации, с которой как с заказчиком заключен договор, замечания о недостатках ремонта;
2. обслуживающая организация извещает генподрядчика о явке для составления дефектного акт (форма С-23); 
3. генподрядчик уведомляет о явке для составления дефектного акта субподрядчика (если привлекался к выполнению работ); 
4. в назначенное время составляется и подписывается дефектный акт формы С-23.
5. при наличии вины субподрядчика в образовании дефектов генподрядчик предлагает ему устранить указанные недостатки в определенный срок;
6. при отказе субподрядчика в устранении недостатков строительных работ – генподрядчик устраняет их самостоятельно, с оформлением Акта С-2а и последующим взысканием с субподрядчика понесенных расходов;
7. при отказе генподрядчика устранить недостатки – заказчик привлекает для устранения стороннюю организацию с последующим взысканием с генподрядчика соответствующих затрат.  

ВАЖНО:
В случае долевого строительства жилья договорные отношения возникают между гражданами-физическими лицами и застройщиками (п.1 Положения № 156).
Право дольщика на предъявление соответствующих требований к застройщику о безвозмездном устранении недостатков объекта строительства предусмотрено п.п.56, 57 Положения №156, п.16.7 Типового договора создания объекта долевого строительства, а обязанность застройщика устранить недостатки строительства - п.8 указанного Типового договора.

Таким образом, при обнаружении недостатков возведенного и сданного в эксплуатацию жилого помещения объекта долевого строительства:
1. замечания о недостатках возведенного объекта направляются жильцами застройщику;
2. застройщик извещает генподрядчика о явке для составления дефектного акт (форма С-23); 
3. генподрядчик направляет соответствующее извещение субподрядчику о явке для составления акта; 
4. вышеуказанные лица составляют и подписывают дефектный акт формы С-23.
5. при наличии вины субподрядчика в образовании дефектов генподрядчик предлагает ему устранить указанные недостатки в определенный срок;
6. при отказе субподрядчика в устранении недостатков строительных работ – генподрядчик устраняет их самостоятельно, с оформлением Акта С-2а и последующим взысканием с субподрядчика понесенных расходов;
7. при отказе генподрядчика устранить недостатки – заказчик привлекает для устранения стороннюю организацию с последующим взысканием с генподрядчика соответствующих затрат.  

Справочно: порядок заполнения дефектного акта как при капитальном ремонте, так и при возведении жилого помещения, регламентирован Инструкцией № 48.

Соблюдение вышеизложенного алгоритма важно, в т.ч., для распределения ответственности между заказчиком, проектировщиком, подрядчиками, непосредственно выполнявшим строительные работы (например, в ситуации, когда недостатки работ обусловлены некачественностью проектно-сметной документации либо когда жильцы не впускают подрядную организацию для устранения недостатков).

Павел Савостьянчик, 
адвокат Минской областной коллегии адвокатов